رجح محللون أن تفقد دبي زخم سوق العقارات بسبب التكاليف الباهظة للاقتراض، والتي جعلت الكثيرين يصرفون النظر أو يأجلون عملية الشراء إلى حين تحسن الأوضاع، ما يعني أن مستوى الطلب سيتراجع وقد يؤثر على قطاع تعول عليه حكومة الإمارة لتحفيز النمو.
دبي – أكدت أحدث التقييمات بشأن آفاق مبيعات العقارات في دبي أنه قد يواجه تحديات نتيجة ارتفاع تكلفة الرهن العقاري وأزمة تكلفة المعيشة، واللذين سيؤديان في نهاية المطاف إلى تراجع الطلب، وخاصة من قبل الأجانب.
وأشار استطلاع أجرته وكالة رويترز لآراء محللي القطاع إلى أن أسعار العقارات في الإمارة الخليجية سترتفع هذا العام والعام المقبل بوتيرة أبطأ مما كان يعتقد في السابق.
وفي ظل انتعاش اقتصادي مدفوع بارتفاع أسعار الطاقة، تعافت سوق العقارات بدبي بقوة من انكماشها الحاد في 2020، مع اقتناص المشترين للوحدات الفاخرة بعد أن خففت الإمارة القيود المفروضة لمكافحة الجائحة بشكل أسرع من معظم المدن في أنحاء العالم.
لكن معظم محللي السوق قالوا في الاستطلاع إن هذا التعافي هش وغير مستقر، وإن زيادة المعروض من العقارات السكنية إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة سيضغطان على الأسعار خلال الأشهر المقبلة.
حيدر طعيمة: الطلب بلغ أعلى ذروته خلال هذا العام لكنه قد يتراجعووفقا لمتوسط توقعات عشرة من المحللين شاركوا في الاستطلاع في الفترة بين الخامس عشر من أغسطس والثاني من سبتمبر الجاري، فإن من المتوقع أن يتباطأ ارتفاع أسعار المنازل.
ومن المرجح أن يبلغ 6.5 في المئة في 2022 وثلاثة في المئة خلال العام المقبل، انخفاضا من 7.5 في المئة و4.5 في المئة على الترتيب في استطلاع أُجري في مايو.
وتمثل التوقعات المستقبلية لسوق دبي تناقضا شديدا مع مثيلاتها لأسواق العقارات الأخرى حول العالم، ومنها في كندا وأستراليا ونيوزيلندا، حيث من المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل هذا العام والعام المقبل.
وقال حيدر طعيمة، المدير ورئيس قسم البحوث العقارية لدى فالوسترات، “وصل الطلب على العقارات السكنية إلى أعلى مستوى له على الإطلاق هذا العام”.
لكنه أشار إلى أن “هذا الاتجاه قد يتغير بسبب ارتفاع تكاليف المعيشة وزيادة فوائد الرهن العقاري وتوقعات بزيادة المعروض”.
وأضاف طعيمة “شهدت الوحدات السكنية الأصغر بالفعل، في المناطق التي من المتوقع توافر فائض من المعروض الجديد بها، استقرارا في الأسعار، وتواجه على الأرجح نموا سلبيا على المدى القصير إلى المتوسط”.
وتواجه الكثير من أسواق العقارات الرئيسية الأخرى تضخما جامحا لأسعار المنازل.
وعندما طُلب من المشاركين في الاستطلاع وصف مستوى أسعار المنازل في دبي على مقياس من واحد إلى عشرة، من رخيص جدا إلى مرتفع جدا، كان متوسط الإجابات عند ستة.
وقال أنوج بوري، رئيس مجلس إدارة شركة أناروك بروبرتي كونسلتانتس، “بالنظر إلى أن دبي لا تزال سوقا للمشترين، فإن المطورين سيُحجمون عن زيادة كبيرة للأسعار. لذلك، ربما تظل التكاليف مقبولة لبضع سنوات”.
وأضاف “في الواقع، ونظرا لوجود فائض في المعروض في العديد من المناطق، لم تدفع السوق باتجاه ارتفاع الأسعار في الآونة الأخيرة”.
وتابع “جعلت الأسعار المنخفضة السائدة سوق دبي جذابة لكل من المستثمرين الأجانب والمحليين أيضا”.
لكن شركات أستيكو بروبرتي مانجمنت وديلويت وبروبرتي مونيتور ومورجانز إنترناشونال ريالتي وفالوسترات قالت إن متوسط “أسعار المنازل يجب أن ينخفض ما بين 5 و20 في المئة حتى يكون الإسكان ميسور التكلفة”.
ومن المرجح أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع التضخم وزيادة تكلفة البناء إلى تراجع الطلب على الإسكان ميسور التكلفة.
والتضخم آخذ في الارتفاع في جميع أجزاء الاقتصاد، ومن المتوقع أن يؤثر بشكل أكبر على أسواق الإسكان والإيجارات.
ورفع مصرف الإمارات المركزي سعر الفائدة الأساسي 225 نقطة أساس إجمالا منذ مارس الماضي، بالتوازي مع مجلس الاحتياطي الاتحادي الأميركي (البنك المركزي) لأن عملة الإمارات مرتبطة بالدولار.
ويعكس تقلص حجم الرهون العقارية بسوق دبي ميل الكثير من المشترين إلى الدفع الفوري بفضل وفرة السيولة، وخاصة لرجال الأعمال والمستثمرين، لتجنب تكاليف إضافية على القروض الموجهة للقطاع الذي تعول عليه حكومة الإمارة كأحد محفزات النمو.
ولاحظ خبراء قطاع العقارات تحولا في تمويل شراء العقارات في إمارة دبي، خاصة في ظل الطفرة التي يشهدها السوق منذ بداية العام، عقب تخفيف قيود الإغلاق المنجرة عن كوفيد.
أنوج بوري: دبي سوق للمشترين لذا قد تظل التكاليف مقبولة لسنواتوأظهرت مؤشرات صادرة عن شركة نايت فرانك للاستشارات العقارية الشهر الماضي أن نسبة القروض العقارية انحسرت في أول خمسة أشهر من هذا العام بأكثر من النصف تقريبا قياسا بما كانت عليه قبل عام.
ووفق البيانات، فقد شكلت القروض من البنوك العاملة في الإمارة لشراء الشقق السكنية والفلل قرابة 18 في المئة من إجمالي المشتريات العقارية في الفترة الفاصلة بين يناير ومايو الماضيين.
وهذا الرقم يقل عن الرقم المسجل في الفترة ذاتها قبل عام والبالغ 40 في المئة، بينما كانت نسبة تمويل البنوك لشراء عقار في العام 2007 نحو 50 في المئة.
ومع أن هذا يبدو أنه يمثل انخفاضا في سوق الرهن العقاري بالإمارة الخليجية الثرية، إلا أن هناك ما يقرب من 10.3 مليار دولار من التمويلات الموجهة لجميع الأصول العقارية.
ويقول محللون إن نسبة تملك العقارات عبر الدفع الفوري “الكاش” ارتفعت على نحو كبير، وتعتبر أحد الأسباب الرئيسية وراء تراجع سوق الرهن العقاري، بالتزامن مع التوجه الكبير لتملك العقارات من قبل الروس عقب الحرب في أوكرانيا.
وبحسب نايت فرانك، فمن المتوقع أن يسجل عدد الصفقات العقارية هذا العام ثاني أعلى مستوى خلال السنوات الخمس الماضية، فيما تبقى مواكبة البنوك للطلب تحديا رئيسيا.
وشهد سوق العقارات في دبي نموا في عدد الصفقات خلال مايو الماضي بأسرع وتيرة منذ عشرة أعوام، مدفوعة بالطلب الكبير الذي أفرزته الحرب في شرق أوروبا وتخفيف الإغلاق.
وأظهرت بيانات المؤشر الرسمي لأداء المبيعات والإيجارات في دبي أن عدد الصفقات المنجرة عن بيع نحو 6652 عقار، ارتفع بواقع 51.6 في المئة بمقارنة سنوية.
وبحلول نهاية العام الجاري، ستدخل 50 ألف وحدة سكنية جديدة إلى السوق، وذلك من إجمالي نحو 88 ألف وحدة جديدة ستكون جاهزة بنهاية 2025.
وثمة مشاريع عقارية كبرى بالإمارة قيد التنفيذ، مثل جزيرة “بلو ووتر” البالغة قيمتها 1.6 مليار دولار، وأيضا الشقق الفندقية في “داون تاون دبي” البالغة قيمتها نحو 3.7 مليار دولار.
وبالإضافة إلى ذلك، تم الإعلان عن تدفق استثماري بقيمة 3.7 مليار دولار من مؤسسة دبي للاستثمارات الحكومية وشركة بروكفيلد آسيت مانجمنت، حيث ستعكس هذه المشاريع انتعاشا في السوق.