تراهن السعودية على زيادة إسهام سوق العقارات في القيمة المضافة، وتفكيك العقبات والتحديات لتحقيق نسبة تملك مهمة وتغطية الطلب على الإسكان ميسور التكلفة، ما يحقق فورة اقتصادية في ظل مساعي الرياض إلى تنويع مصادر التمويل والخروج من الريع النفطي.
الرياض – وجهت السعودية أنظارها إلى قطاع العقارات لجذب المستثمرين ما يمكن من تخفيف تكلفة الإسكان وهي خطط في صميم خطة الإصلاح التي يقودها ولي العهد الأمير محمد بن سلمان في وقت يواصل فيه النفط ضغوطه جراء كورونا.
وتسعى الرياض إلى التخفيف من اعتمادها على النفط الذي يشهد تقلبات وصدمات وتحديات أخرى تتعلق بالمناخ فضلا على وباء كورونا الذي عرقل الإمدادات ما دفعها إلى قطاع العقارات لتحسين إسهامته في التنمية.
وتضغط الحاجة الملحة للتخفيف من تكلفة الإسكان على الحكومة في الوقت الذي تحارب فيه التأثير الاقتصادي لانخفاض أسعار النفط بسبب وباء كورونا.
وقدم استطلاع مفصل أجرته نايت فرانك حول سوق العقارات في المملكة العربية السعودية لمكتب دبي للاستشارات العقارية بعض النقاط المثيرة للاهتمام حول التحديات والفرص في المملكة.
وشمل استطلاع الرأي ألف مواطن سعودي لا تقل أعمارهم عن 18 سنة مع ميل إلى أولئك الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و44 عاما والذين يعيشون في المراكز الحضرية الرئيسية في الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة والدمام.
وللتأكيد على أهمية بناء مساكن معتدلة التكلفة لفئة الشباب السعودي الكبيرة (الثلثان تحت سن الـ35)، قال 65 في المئة ممن شملهم الاستطلاع إنهم يتطلعون إلى شراء عقارات بأقل من مليون ريال سعودي (270 ألف دولار). ومن المؤجّرين، وقال أكثر من النصف إنهم يريدون الشراء في غضون السنوات الخمس المقبلة. وعلى الرغم من أن الغالبية تطمح إلى امتلاك فلل (فيلا)، إلا أنه يمكن إقناعهم بشراء شقة إذا كانت توفر وسائل الرفاهية على غرار “المساحة المشتركة، والمراسي الترفيهية، والأنشطة الرياضية، والواجهة البحرية، ومناطق ذات مناظر طبيعية خضراء ومنتزهات” أو كانت قريبة منها.
وقال تيمور خان، وهو الشريك المساعد في نايت فرانك الشرق الأوسط، لموقع عرب دايجست إن “التغيير الثقافي كان محركا مهما في تشكيل الطلب في السوق. فمع دخول النساء ضمن القوى العاملة، أصبحت بعض العائلات ذات دخل مزدوج”. وهذا “اتجاه جيلي يحدث بسرعة كبيرة” ويساعد على تغذية الطلب المتزايد على المنازل بأسعار معقولة.
وحول مدى سرعة وفعالية الحكومة في مواجهة التحديات. فقد اتخذت عدة خطوات في الاتجاه الصحيح، من بينها موافقة الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري التي تديرها الحكومة في يوليو على شراء محفظة عقارية تزيد قيمتها عن 3 مليارات ريال سعودي (780 مليون دولار)، ضمن برنامج “مساكن” وهي مبادرة ترعاها المؤسسة العامة للتقاعد لتوفير حلول تمويلية بصيغة المرابحة بتكلفة ثابتة للموظفين والمتقاعدين من القطاعين العام والخاص بهدف تشجيعهم على التملك.
ونسبت رويترز إلى الرئيس التنفيذي للشركة السعودية، فابريس سوسيني، قوله “تُقدّم الاتفاقية فرصة لإعادة تمويل أصول قطاع التمويل العقاري من خلال بيع محافظ تمويلية للشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، ممّا يعزز جذب المستثمرين إلى السوق وتشجيع المتعاملين في قطاع التمويل السكني على استمرار توفير المزيد من حلول التمويل المدعُوم لزيادة العرض والطلب على الوحدات السكنية لاستمرارية نمو القطاع وخفض التكلفة على الأسر السعودية”.
وتبقى الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري مملوكة لصندوق الاستثمارات العامة في المملكة بالكامل، تحت ولي العهد الأمير محمد بن سلمان. ويعد رفع نسبة تملّك الأسر للمساكن من 50 إلى 70 في المئة بحلول 2030، بمقدار لا يقل عن 20 في المئة من أهداف مشروع رؤية 2030 لإصلاح الاقتصاد وإعادة تشكيل المجتمع السعودي.
وتبلغ النسبة الآن أقل بقليل من 60 في المئة، مما يجعل من هذا أحد الأهداف التي سيحققها ولي العهد الأمير السعودي محمد بن سلمان بحلول نهاية العقد.
ومع ذلك ، شمل القرار المفاجئ برفع ضريبة القيمة المضافة إلى 15 في المئة على السلع وخدمات العقارات أيضا. وعلى الرغم من أن الحكومة أعلنت مبادرة تحمل القيمة المضافة تسمح بأن تتحمل الدولة الضريبة للمسكن الأول بحد أقصى لسعر الشراء بقيمة 850 ألف ريال سعودي (مقدار الضريبة الأعلى هو 42.5 ريال.)
يقول خان إنه من المرجح أن يكون للضريبة “تأثير ملحوظ”. وأضاف “من وجهة نظر الباعث العقاري، من المحتمل أن نرى هذه الزيادة في ضريبة القيمة المضافة تضغط على التدفقات النقدية. ومع ذلك، فمن المحتمل أن يكون هذا التحدي قصير المدى إذ ستكون هذه التكلفة قابلة للاسترداد في نهاية المطاف”.
وبسبب الانهيار في أسعار النفط جراء الركود العالمي الناجم عن جائحة كوفيد – 19، ربما كانت الضريبة خطوة لا يمكن للمملكة تجنبها. ولاحظ خان تأثير الأزمة الصحية على سوق العقارات مؤكدا “تباطأ النشاط. كان الانخفاض بنسبة 30 في المئة لكن السوق لم تنهر. وتبقى ضريبة القيمة المضافة مشكلة أكبر”.
ولكنه يشير إلى إصلاحات أخرى مثل رسوم الأراضي البيضاء التي تحررت في الرياض وجدة. بالإضافة إلى فرض ضريبة على المالكين الذين يتركون الأراضي دون استغلال، تخلق المبادرات الجديدة مثل مترو الرياض “فرصا استثمارية جذابة لأصحاب الأراضي الذين قد يرون عائداتهم تزيد بشكل كبير”.
كما يشير إلى التغييرات التي أجرتها وزارة الشؤون البلدية والقروية في ما يتعلق بالأراضي المملوكة للحكومة والتي تم تصميمها لتشجيع استثمارات القطاع الخاص. ويضاعف أحد هذه التغييرات تمديد المدة على عقود الإيجار من 25 إلى 50 عاما، وهو اقتراح جذاب للباعثين.
ويضيف خان أن مثل هذه الخطوات تجذب اهتمام الشركات الإماراتية الكبرى والشركات البعيدة بما في ذلك تلك الموجودة في منطقة آسيا والمحيط الهادئ.
والسوق موجودة ويمكن للباعثين أن يروا أنها لم تختف حتى مع الركود الناجم عن الوباء وانخفاض أسعار النفط. ولكن التحدي يكمن في تلبية الطلب على الإسكان ميسور التكلفة بسرعة وبطريقة لا تضحي بالجودة للكمية والربح السريع. وكما يقول تيمور خان، ليست اللعبة قصيرة المدى، ولكن سوق العقارات ستشهد الكثير من الفوائد على المدى الطويل.